임대차 보호법 Q&A "집주인 월세전환 요구, 세입자가 거부 가능"..

최윤옥 | 기사입력 2020/07/31 [08:55]

임대차 보호법 Q&A "집주인 월세전환 요구, 세입자가 거부 가능"..

최윤옥 | 입력 : 2020/07/31 [08:55]

▲     ©국민정책평가신문

  

이른바 '임대차 3법' 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제가 포함된 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회를 통과했다.

임대차 계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 반전세로 전환하려면 반드시 세입자의 동의를 얻어야 하며, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인에게 계약해지를 통보하면 3개월 후 효력이 발생된다. 이르면 내일부터 시행되는 두 제도 도입에 따른 변화를 국토교통부 문답 자료를 토대로 정리했다.

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신청구를 할 수 있나.

"임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지다. 예를 들어 11월 15일이 계약만료면 10월15일까지 계약갱신청구가 가능하다. 다만 주택임대차보호법이 개정돼 일부 내용이 12월10일부터 바뀐다. 이때부터는 계약 만료 1개월이 아니라 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 한다."

-계약갱신청구권은 몇회까지 가능한가.

"1회에 한해 행사할 수 있다. 주거 보장 기간은 2년이다."

-계약갱신에 특별한 의사표시를 하지 않는 '묵시적 갱신'도 갱신청구권 행사로 봐야 하나.

"아니다. 내용증명 등을 통해 계약갱신청구권을 행사하겠다는 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다."

-법이 시행되면 기존 계약에 잔존기간만 있으면 모두 갱신청구를 할 수 있나.

"그렇다. 기존 계약이 얼마나 오래 됐는지와 무관하게 '1회 2년'의 갱신권이 부여된다. 다만 계약기간이 1개월 이상(12월10일 이후엔 2개월 이상) 남아 있어야 한다."

-계약갱신청구권 행사 시 전세의 월세 전환이 가능한가.

"개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 상황이다. 전세의 월세 전환은 곤란하다. 다만 임차인이 수용하면 전세의 월세 전환이 가능하다. 이 경우 월세는 보증금의 10%와 '기준금리+3.5%' 중 낮은 비율을 적용한다. 예를 들어 5억원의 전세를 월세로 전환하려면 보증금 3억원 월세 67만원 또는 보증금 2억원 월세 100만원으로 전환할 수 있다."

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 거절하고, 제3자와 새 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

"불가능하다. 법적 안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신청구권이 부여되지 않는다. 이 경우 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 등을 통해 증명해야 한다. 법 시행 이후 제3자와 계약이 이뤄진 경우는 계약갱신청구권이 주어진다."

-임대인이 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신청구를 할 수 있나.

"가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에만 계약갱신요구권 행사가 유효하다. 예를 들어 임차인 갑이 임대인 을과 2019년 9월부터 2021년 9월까지 1차 전세계약을 맺고 상호간 합의로 2021년 9월부터 2023년 9월까지 2차 갱신을 해 임대료를 8% 올렸다면 임차인 갑은 2021년 7월(계약종료 2개월 전)에 계약갱신 요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다. 또 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하며 계약기간 만료 시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인 을에 대한 계약갱신 요구권 행사도 가능하다."

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나.

"아니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 단 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다."

-임대인은 어떤 경우에 계약갱신을 거절할 수 있나.

"△임차인이 2개월분 월세를 연속해 연체하거나 1개월 연체 후 2개월 연속 지급했다가 다시 연체한 경우 등 2개월분 임대료를 연체한 경우 △허위 신분이나 주민등록번호로 임차 하거나 주택을 불법영업장 등 목적으로 임차한 경우 △동의 없는 주택의 전대(轉貸), 임차인의 중과실 화재, 주택의 멸실, 법령에 의한 철거 △임대인이나 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하는 경우도 갱신을 거절할 수 있다."

-임대인이 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야하나.

"임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 된다. 다만 허위인 경우엔 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다. 배상액은 갱신 거절 당시 임대료 3개월 분이나 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료, 갱신거절로 인한 손해액을 통해 산정한다."

-임대료 인상 제한(5% 이내)은 언제부터 적용되나.

"존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용한다."

-지자체가 5% 이내에서 조례로 임대료 상한을 다르게 정할 수 있는데, 지역별 상한은 언제 마련되나.

"정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 발표 일정을 논의할 계획이다. 지자체는 5% 이하로만 설정 가능하다."

-계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하는 주택은 매도할 수 없나.

"임차 중인 주택의 매도는 가능하다."

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한가.

"가능하다."

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나.

"가능하다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다."

하늘은 슷로 돕는자를 돕는다 지성이면 감천 민심이 천심이다.
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