‘집값 하락기’ 대량 입주단지 ‘급매물’ 노려볼 만

최윤옥 | 기사입력 2019/03/18 [09:09]

‘집값 하락기’ 대량 입주단지 ‘급매물’ 노려볼 만

최윤옥 | 입력 : 2019/03/18 [09:09]

 

실수요자 내 집 마련 전략



경향신문

국토교통부가 전국 아파트 등 공동주택의 공시가격을 공개한 지난 14일 공시가격이 대폭 상승한 서울 서초구 지역의 한 부동산 중개업소 앞에 ‘급매’ 물량이 소개돼 있다.

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요즘 집값이 떨어지고 있다지만 실수요자들은 여전히 고민이 많다. 각종 통계에서는 서울 아파트 매매가격이 지난해 10월 이후 몇 주 연속 하락세라는데 막상 매물을 찾아보면 가격은 크게 빠지지 않았다. 간혹 시세보다 조금 저렴하게 나온 매물을 만나도 가격이 더 떨어질까 싶어 쉽사리 선택을 하지 못한다.

무주택자·실수요자 위주로 청약시장이 바뀌었다고 하니 새 아파트 분양을 노려보지만 이마저도 쉽지 않다. 인기 지역의 청약경쟁률이 다소 떨어졌다고는 해도 청약가점이 낮아 당첨될 확률은 높지 않다.

이런 때 내 집 마련은 어떻게 해야 할까. 집값 조정 국면이 끝날 때까지 관망하는 것도 좋지만, 원하는 매물과 입지에서 감당할 수 있는 가격 상한선 등을 분명히 해둬야 좋은 기회를 잡을 수 있다고 전문가들은 조언한다. ‘목마른 사람이 우물을 판다’는 말도 있다는 것이다.

■ 싼 알짜 ‘급매’를 찾는다면

잔금 부족 등 이유 처분 잇따를 듯

근저당 설정 살펴본 뒤 구입 결정


부동산 업계에서는 현재 매물이나 거래량이 많지는 않지만 올해 여러 여건상 급매물(급매)이 이전보다 많이 출현할 것으로 예상한다. 아파트와 연립주택 등 공동주택은 물론 단독주택의 공시가격도 올라 종합부동산세 과세 기준일인 오는 6월1일 이전에 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 나올 수 있기 때문이다.

새 아파트가 대량 입주하는 지역에서도 급매가 나올 가능성이 있다. 당장 6월 ‘래미안 명일 솔베뉴’(1900가구)를 시작으로 서울 강동구에는 올해 1만1051가구가 입주한다. 이렇게 입주 시기가 맞물리면 세입자를 구하지 못해 잔금을 마련하지 못하거나 기존에 살던 주택이 팔리지 않아 입주를 못하는 경우가 왕왕 발생한다. 입주기한은 대개 2~3개월로, 유주택자의 대출규제가 강해진 상황에서 짧은 기간에 주택을 ‘처분’하기 위해서는 이전보다 더 저렴한 가격에 내놓을 확률이 높다.

사실 급매에 대한 정확한 정의는 없다. 집주인이 급하게 내놓은 매물로 지역에 따라, 어떤 단지냐에 따라, 어느 물건이냐에 따라 기준과 범위는 달라진다. 향후 가격 상승 여력이 있다면 시세보다 조금만 저렴해도 급매로 분류되기도 한다. 가령 서울 송파구 잠실에서는 최근 시세의 5000만원 정도만 저렴해도 급매로 불린다. 급급매는 1억원 정도는 저렴해야 붙일 수 있다.

인근의 한 공인중개사는 “통상 경매로 넘어갈 만한 물건을 급급매라고 하는데 강남의 경매 낙찰가율은 대략 시세의 90% 정도”라며 “급매는 ‘바닥’을 바라기보다 생각했던 가격과 어느 정도 맞다면 선택해야 한다”고 말했다.

그렇다고 가격만 보고 덜컥 구입했다가는 낭패를 보기 십상이다. 시장에는 ‘사연 없는 급매는 없다’는 말도 있다. 이민이나 직장 문제 등으로 급하게 이사를 가야 하는 경우에도 급매가 나오지만 가압류 등이 걸려 있는 매물일 수도 있다는 것이다. 급매를 살 때는 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인해 근저당 설정 여부 등을 살펴본 뒤 결정해야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “관심 지역은 항상 유심히 살펴봐야 한다”며 “해당 지역에서 오래 영업한 공인중개사에게 ‘OO단지를 OOO 가격대에 매수할 의사가 있다’고 구체적으로 미리 이야기해두고 꾸준히 연락을 취하는 것도 나름의 노하우”라고 말했다.

경향신문

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■ 무순위 청약 ‘줍줍’도 있다

부적격·잔여 가구 등 무순위 신청

청약통장·거주지 제약 없어 ‘틈새’

비선호 동·저층 가능성 높아 유의


분양시장에서 이른바 ‘줍줍’을 시도해 보는 것도 내 집 마련의 한 방법이다. 줍줍은 ‘줍고 줍는다’는 의미로, 청약에 당첨은 됐으나 위장전입, 청약자격 미달 등이 확인된 부적격자 물량이나 계약 포기에 따른 잔여 물량을 가져간다는 것이다. 가점이 현저하게 낮은데 원하는 분양단지가 있다거나 새 아파트로 갈아타기를 원하는 유주택자라면 활용해볼 만한 ‘틈새전략’이다.

수도권 공공택지와 투기과열지구에서 공급되는 민영주택은 전용면적 85㎡ 이하 규모의 경우 100% 가점제가 적용돼 무주택자라도 가점이 낮으면 당첨되기 어렵다. 하지만 줍줍은 가점을 따지지 않고 무순위 추첨 방식으로 당첨자를 가린다. 청약통장이 없어도 되며, 거주지역에 상관없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.

청약 규제가 까다로워진 데다 대출 규제가 강화되면서 부적격자 물량이 속출하는 것도 줍줍 분위기를 자극하고 있다. 규제지역에서 부적격자 비율은 평균 15.7%에 이르는 것으로 알려져 있다. 이런 물량에 대한 경쟁은 치열하다. 지난달 대구 중구 ‘남산자이하늘채’의 부적격자 물량 44가구 모집에 2만6649명이 몰려들어 평균 경쟁률이 605.65 대 1에 달했다. 다만 정당계약 이후 남은 물량이다보니 대부분 선호하지 않는 층이나 동일 가능성이 높다는 점은 염두에 둬야 한다.

최근 부적격·미계약분 공급 방식이 바뀐 점도 유의해야 한다.

서울과 같은 투기과열지구나 청약과열지구에서 부적격·미계약에 따른 잔여물량이 20가구 이상일 경우에는 금융결제원이 운영하는 청약시스템인 ‘아파트투유’를 통해 사전 신청을 해야만 추첨 대상자가 된다. 비규제지역이거나 잔여물량이 20가구 미만이면 기존대로 사업주체가 선착순이나 현장추첨 등을 통해 임의로 공급할 수 있다.

부동산 업계 관계자는 “부적격자 물량이나 미계약 물량 모두 무순위 추첨을 한다”며 “부적격자 물량의 경우 당첨되면 지역에 따라 향후 최대 5년간 청약 재당첨 제한 규제를 적용받기 때문에 관심 있는 단지에 무순위 추첨이 있을 때는 사유가 무엇인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다”고 말했다.

하늘은 슷로 돕는자를 돕는다 지성이면 감천 민심이 천심이다.
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